Ставка арендной платы: коэффициент нестабильности

27.10.2008


Калиновский Сергей Михайлович

Основным нормативным правовым актом, регламентирующим вопросы сдачи помещений в аренду, является Указ от 30.09.2002 г. №495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений". Казалось бы, наличие единого "структурообразующего" нормативного правового акта должно придавать стабильность регулируемым им отношениям, однако это не так.

Дело в том, что пунктом 2 Указа №495 Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее - Республиканская комиссия) предоставляется право вводить повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы.
После принятия Республиканской комиссией решений о введении повышающих коэффициентов арендаторам увеличивают размер арендной платы, причем нередко "задним" числом. При возникновении такой ситуации у арендатора возникает два вопроса: насколько правомерно изменение арендной платы при наличии действующего договора и с какого момента может вводиться новый размер арендной платы.
Какова официальная позиция по этому поводу? Суть разъяснений судебных инстанций сводится к следующему. Повышающие (понижающие) коэффициенты, устанавливаемые при сдаче в аренду имущества, за наличие либо отсутствие особых условий, являются одной из составляющих ставки арендной платы. Решения Республиканской комиссии, устанавливающие указанные коэффициенты, являются обязательными к применению, как для арендодателя, так и для арендатора. В соответствии с п. 3 ст. 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. Положениями ст. 392 ГК установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. В предусмотренных законодательством случаях стороны обязаны применять цены (тарифы, ставки и т.д.), регулируемые уполномоченными государственными органами. Таким образом, судебными инстанциями делается вывод: изменение норм Указа №495 и (или) протокола Республиканской комиссии, которое повлекло изменение в размере коэффициента, влечет автоматическое изменение условия договора о размере арендной платы и является обязательным для применения субъектами хозяйствования, участвующими в арендных правоотношениях. В электронных справочно-информационных правовых базах содержатся решения хозяйственных судов, содержащие указанную мотивировку. Не вызывает сомнения необходимость изменения договора аренды в части размера арендной платы, при изменении (введении новых, исключении и т. д.) коэффициентов к ставке арендной платы, указанных непосредственно в Указе №495 (например, после вступления в силу 24.04.2008 г. последних изменений в Указ). Также бесспорно, что арендодатель обязан при расчете ставки арендной платы учитывать все коэффициенты, установленные как Указом, так и Республиканской комиссией.
Но имеет ли право собственник (арендодатель) в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы в уже заключенном и действующем договоре, путем принятия определенным представителем собственника (в нашем случае Республиканской комиссией) по своей инициативе одностороннего решения о таком изменении? Как уже говорилось, судебная практика пошла по пути защиты прав собственника. Однако такая позиция представляется не бесспорной, и вот почему.

В соответствии с Гражданским кодексом, условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством, а если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в
соответствие с законодательством. В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.
В соответствии со ст. 1 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» акты законодательства – нормативные правовые акты, составляющие законодательство Республики Беларусь. Законодательство указанным Законом определяется как система нормативных правовых актов, регулирующих общественные отношения.

Таким образом, можно сделать вывод, что решения Республиканской комиссии, устанавливающие повышающие (понижающие) коэффициенты, не являются нормативными правовыми актами и не влекут за собой изменение размера арендной платы в действующих договорах аренды, а могут применяться лишь при заключении договоров аренды (перезаключении договоров аренды на новый срок).
Безусловно, данная позиция не является бесспорной и, например, суды с нею, скорее всего, не согласятся. Однако пока проблема введения коэффициентов не решена, гражданские правоотношения в данной сфере не могут быть стабильными. Не будет стабильным и бизнес, постоянно находящийся под угрозой неожиданных финансовых изъятий.

Вернуться к Статьям