Риэлтерам легче не стало. Станет ли легче потребителям?

31.08.2009


Калиновский Сергей Михайлович

Министерство юстиции Республики Беларусь продолжает активно заниматься нормотворчеством, направленным на совершенствование порядка оказания риэлтерских услуг на территории Республики Беларусь.
Так, 01.06.2009 года Министерством юстиции принято Постановление № 42 «О некоторых мерах по совершенствованию риэлтерской деятельности в Республике Беларусь», положениями которого на риэлтерские организации возлагается ряд обязанностей.
1. Агентство недвижимости обязано обеспечить правовую защиту интересов потребителей риэлтерских услуг путем разъяснения их прав и обязанностей при заключении договоров на оказание риэлтерских услуг, а также порядка оплаты риэлтерских услуг.
Способом реализации такой обязанности, которая давно закреплена на законодательном уровне, может быть либо указание в тексте заключаемого договора на то, что потребитель ознакомлен со своими правами и обязанностями и порядком оплаты риэлтерских услуг и проставление потребителем дополнительной подписи в тексте договора о таком ознакомлении, либо выдача потребителю для изучения и пользования отдельной памятки, в которой разъясняются требуемые законодательством аспекты оказания услуг с проставлением потребителем подписи на расписке о получении памятки.
2. В риэлтерской организации в доступном для потребителей месте должны быть размещены основные документы (их копий), подтверждающие правомерность осуществления деятельности риэлтерской организации, такие как:
свидетельство о государственной регистрации;
специальное разрешение (лицензия);
договор обязательного страхования;
копия свидетельств об аттестации риэлтеров;
копии идентификационных пластиковых карточек специалистов по риэлтерской деятельности;
информация о видах оказываемых риэлтерских услуг;
регламент оказания риэлтерских услуг;
информация о режиме работы риэлтерской организации, информация о местонахождении, номере служебного телефона, фамилии, инициал лица, ответственного за ведение книги замечаний и предложений;
документ, содержащий порядок оплаты риэлтерских услуг;
структура риэлтерской организации;
сведения о руководителе риэлтерской организации и его приеме граждан по личным вопросам;
сведения о государственных органах, осуществляющих контроль соблюдения законодательства риэлтерскими организациями (полное наименование и адрес).
Следует отметить, что обязанность по размещения подобно информации существует уже давно, а указанный перечень документов является чуть более широким по сравнению с ранее утвержденными.
3. Постановлением устанавливается, что риэлтерская организация имеет право на заключение с застройщиком договоров на оказание риэлтерских услуг по организации и проведению согласования условий предстоящей сделки, а также по подготовке (оформлению) документов, связанных с осуществлением сделки с участием в строительстве объекта недвижимости (если этот объект недвижимости представляет собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме или иным образом связан с многоквартирным жилым домом) только при отсутствии у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местный бюджеты, в государственные внебюджетные фонды и при наличии у застройщика: документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства; проектной документации (в том числе сметной), прошедшей необходимые экспертизы и утвержденную в установленном порядке; договора строительного подряда (если застройщик осуществляет строительство не собственными силами); разрешения на производство строительно-монтажных работ; документов, подтверждающих опубликование проектной декларации. Указанные документы предоставляются застройщиком риэлтерской организации для ознакомления, о чем должно содержаться указание в заключаемом договоре, как между застройщиком и агентством недвижимости, так и между агентством недвижимости и потребителем.
Особые правила привлечения денежных средств застройщиком у дольщиков, обуславливающие и особенность оказание риэлтерских услуг по подготовке (оформлению) документов, связанных с осуществлением сделки с участием в строительстве объекта недвижимости (если этот объект недвижимости представляет собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме или иным образом связан с многоквартирным жилым домом) закреплены в Указе Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (вместе с «Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства). И перечень условий и документов, дающих право оказывать риэлтерскую услугу полностью позаимствован разработчиками Постановления из Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396.
4. Минюст устанавливает обязательность заключения письменных договоров на оказание риэлтерских услуг по вопросам заключения договоров аренды как с лицом, желающим передать объект недвижимости в аренду, так и с лицом, желающим получить такой объект в аренду.
Данная норма более чем неоднозначна и ставит под сомнение саму возможность оказания риэлтерских услуг при аренде объектов недвижимости. Прежде всего это связано с тем, что в большинстве случаев (особенно это применимо к гражданам, сдающим свои квартиры), арендодатель (наймодатель) не считают необходимым связывать себя договорными обязательствами с тем или иным агентством недвижимости, видя в этом ограничение своих возможностей и отсутствие необходимости в чьих либо услугах. И данная позиция арендодателей (наймодателей) более чем логична. Договор с агентством в большинстве случае заключают именно лица, ищущие себе объект недвижимости и готовые за помощь в этом поиске (за риэлтерские услуги) платить деньги. В соответствии с п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса Республики Беларусь граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством. Таким образом, не имея возможности обязать арендодателя (наймодателя) объекта недвижимости заключить договор, агентство недвижимости не сможет оказать услугу арендатору (нанимателю) при аренде (найме) указанного объекта недвижимости даже при наличии заключенного с последним договора. Полагаем, что обязанность заключения договоров одновременно и с арендатором (нанимателем) и с арендодателем (наймодателем) должна быть исключена. Достаточно наличия договора между агентством недвижимости и одной из сторно будущего договора аренды (найма).
5. Минюст по прежнему указывает агентствам на необходимость исключения из практики работы фактов требования и хранения без заключения договора хранения при совершении сделок с объектами недвижимости задатка, выдаваемого одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по данной сделке платежей другой стороне в доказательство заключения данной сделки и в обеспечение её исполнения.
Следует отметить, что существует обоснованное мнение о том, что при тех правоотношениях, которые складываются между сторонами будущей сделки вообще невозможно выдавать и принимать задатки.
В соответствии с п. 1 ст. 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В процессе оказания риэлтерских услуг между сторонами будущей сделки, при посредничестве агентства недвижимости, согласовываются условия совершения сделки, что оформляется отдельным соглашением. Именно по этому соглашению, как правило, и передается задаток. Однако данное соглашение об условиях совершении сделки не является само по себе сделкой, которая влечет возникновение денежного обязательства по уплате покупной стоимости объекта недвижимости. По соглашению об условиях совершения сделки не предполагается выплата каких-либо сумм покупателем продавцу. Исключение составляют суммы «технического характера», например, на оплату получения необходимых выписок, справок и т.д. А раз нет денежного обязательства то не может быть и суммы «в счет причитающихся по договору платежей».
6. Министерство юстиции по прежнему указывает на необходимость работы на полную ставку минимального количества риэлтеров, установленного законодательством для получения лицензии.
Данное положение действует около трех лет, но по-прежнему существует обоснованное мнение о том, что указанная инициатива Минюста не совсем соответствует требованиям законодательства.
Так, в соответствии с п. 5 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 года № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» штат риэлтерской организации, за исключением технического и вспомогательного персонала, должен состоять не менее чем из пяти риэлтеров (для обособленного подразделения - как минимум из одного) и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количества риэлтеров более чем в три раза. В соответствии с п. 7 Положения о лицензировании деятельности по оказанию юридических услуг, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.10.2003 года № 1363 «О лицензировании видов деятельности, выдачу специальных разрешений (лицензий) на которые осуществляет министерство юстиции» право на получение лицензии с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг - риэлтерские услуги имеет коммерческая организация-резидент Республики Беларусь, штат которой, за исключением технического и вспомогательного персонала, состоит не менее чем из пяти риэлтеров (для обособленного подразделения - как минимум из одного) и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количества риэлтеров более чем в три раза.
Пунктом 1.1. Указа Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 года № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» определено, что Министерство юстиции реализует государственную политику в сфере риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, а также осуществляет регулирование, управление и контроль в этой сфере в соответствии с настоящим Указом.
Таким образом, с учетом того, что Указ не устанавливает обязанности работы минимального количества риэлтеров именно на полную ставку, можно утверждать о том, что Министерство юстиции при установлении такого правила превысило свои полномочия и данное требование должно быть отменено.
7. С определенной долей условности, но новыми можно назвать обязанность риэлтерской организации по заключению контрактов со специалистами по риэлтерской деятельности, предусматривающих условия оплаты их труда с учетом права выплаты вознаграждения в процентном отношении от выручки риэлтерской организации, а также осуществления контроля за выполнением условий контрактов, обязанность передачи в государственный архив в соответствии с законодательством книги регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг в случае прекращения действия или аннулирования лицензии и обязанность профилактики правонарушений, посягающих на общественный порядок (усиление внутреннего контроля, обеспечение качественного подбора кадрового состава, создание безопасных условия работы, оборудование помещений системами охраны и безопасности).
8. Отдельно следует остановиться на таких обязанностях риэлтерской организации, как обязанность предоставления в Министерство юстиции информации о фактах чрезвычайных происшествий: совершении руководителем агентства недвижимости или специалистом по риэлтерской деятельности уголовно-наказуемого деяния, грубого нарушения законодательства и требований к осуществлению риэлтерской деятельности; пожаре и ином стихийном бедствии; пропаже конфиденциальной информации, а также принятых мерах по предупреждению негативных последствий в течение 5 дней со дня чрезвычайного происшествия; информации о проведении проверок представителями контролирующих органов, которые в пределах своей компетенции контролируют соблюдение риэлтерскими организациями законодательства, с указанием наименования контролирующего органа, даты начала проверки (ревизии), с приложением копии акта (справки) проверки, результатов (протокол, штраф и т.д.) указанной проверки в течение 5 дней со дня окончания проверки; штатного расписания и копий приказов о приеме (увольнении) руководителя (его заместителя), специалиста по риэлтерской деятельности в течение 10 дней со дня внесения в штатное расписание изменении и (или) дополнений; образцов подписей руководителя риэлтерской организации, его заместителя и оттисков печатей риэлтерской организации в течение 10 дней со дня получения лицензии.
Полагаем, что при установлении обязанности о предоставлении информации о чрезвычайных происшествиях и проверках и их результатах контролирующий орган перекладывает свои обязанности на риэлтерские организации и ущемляет тем самым их права.
Действительно, в соответствии с п. 4 Указа Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 года № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» Министерство юстиции наделено правом получать от государственных органов и иных организаций сведения, связанные с осуществлением риэлтерской деятельности. Однако, вне всякого сомнения для того, что бы получить эту информацию контролирующий орган должен ее запросить, конкретизировав при этом перечень запрашиваемой информации и документов. Указом Президента Республики Беларусь от 15.11.1999 года № 673 «О некоторых мерах по совершенствованию координации деятельности контролирующих органов Республики Беларусь» (вместе с «Порядком организации и проведения проверок (ревизий) финансово-хозяйственной деятельности») предусмотрены способы и методы осуществления контроля, среди которых «самодонесение» субъектов хозяйствования никак не значится. Именно поэтому представляется незаконным установление открытого и оценочного перечня фактов, о которых риэлтерские организации должны самостоятельно сообщать в Министерство юстиции, хотя по сути, эти факты должны выявляться именно контролирующими органами самостоятельно.
Таким образом, как видно из содержания постановления, оно практически не содержит норм, до этого отсутствующих в законодательстве Республики Беларусь и, полагаем, носит чисто косметический характер.
Рассматриваемым постановлением также утверждены Положение о руководителе риэлтерской организации, Инструкция о порядке осуществления деятельности агента по операциям с недвижимостью, Инструкция о порядке выдачи и использования идентификационной пластиковой карточки, Инструкцию о порядке ведения книги регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг риэлтерскими организациями, Правила профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности.

Вернуться к Статьям