Принудительная регистрация

25.01.2006


Калиновский Сергей Михайлович

Сложившаяся в настоящее время в республике ситуация, связанная с необходимостью регистрации гражданами вещных прав на земельные участки в организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, что является обязательным условием осуществления возможности продажи находящегося на земельном участке строения, вряд ли является приемлемой и вызывает множество вопросов как у исполнителей, так и у заказчиков. Про временной фактор и говорить не приходиться. Землеустроительные службы и организации, выполняющие работы по установлению границ земельных участков перегружены. Сроки выполнения соответствующих работ могут превышать шесть месяцев. И все это происходит на фоне высказываний высших должностных лиц государства о необходимости упрощения регистрационных процедур, введении «службы одного окна», сокращения временных затрат населения.
Суть проблемы заключается в том, что вот уже почти как год, все собственники индивидуальных жилых домов не имею право продать свое домовладение до тех пор, пока не получат государственный акт на земельный участок и не осуществят государственную регистрацию создания земельного участка. При этом не оспаривается тот факт, что все домовладельцы имеют непосредственное право пользоваться земельным участком, так как в отношении их состоялись решения исполнительных комитетов соответствующего уровня о выделении земельных участков на том или ином основании.
По мнению автора, в данном случае искусственно создано ограничение права собственности большой группы граждан (имеющих частные домовладения на земельных участках, предоставленных им до 1999 года), а именно нормы ч. 2 ст. 44 Конституции Республики Беларусь, в соответствии с которой собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. Гражданский кодекс Республики Беларусь также указывает на то, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 210).
В противоречие указанным нормам, собственник домовладения ограничен в своем праве распорядиться домовладением (и только им), что выражается в необходимости получения государственного акта на земельный участок (с совершением за счет собственника всех сопутствующих дорогостоящих и длительных по времени процедур). Данное ограничение существует для собственника априори и не учитывает даже тот факт, что между сторонами сделки могла быть достигнута договоренность в вопросе отсутствия госакта. Ведь ничто не мешает покупателю, после совершения сделки обратиться в соответствующий исполнительный и распорядительный орган и получить земельный участок (государственный акт на него) в пользование для обслуживание домовладения.
Полагаем, что сложившаяся ситуация является всего лишь следствием неправильного и слишком усердного подхода высших должностных лиц системы органов по государственной регистрации недвижимого имущества и может быть исправлена.
Неправомерность указанного выше ограничения права собственности граждан, домовладения которых расположены на земельных участках, предоставленных на ограниченном вещном праве до вступления в силу нового Кодекса о земле 1999 года обуславливается следующим.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 10, п. 3 ч.1. ст.11 Кодекса о земле 1990 года ведению сельских, городских (поселковых), районных исполнительных и распорядительных органов в области регулирования земельных отношений подлежит регистрация права землевладения, права землепользования и договоров на аренду земли в подчиненных населенных пунктах.

Приказом Комитета по земельной реформе и землеустройстве при Совете Министров Республики Беларусь № 13 от 21.03.1994 года «Об утверждении первого раздела Государственной земельнокадастровой Книги» утверждены указания по ведению I раздела Государственной земельно-кадастровой книги «Государственная регистрация землевладений, землепользований, земель общего пользования и запаса» в соответствии с которыми Государственная регистрация землевладений, землепользований, земель общего пользования и запаса, сделок купли-продажи земель, наследования и дарения земель и их залога является одной из подсистем государственного земельного кадастра. Для регистрации земель, находящихся в частной собственности, владении, пользовании, а также регистрации операций по купле-продаже, наследованию и дарению земель и их залогу вводится 1-й раздел Государственной земельнокадастровой книги «Государственная регистрация землевладений, землепользований, земель общего пользования и запаса», который оформляется отдельной книгой. Данные государственной регистрации земель подлежат обязательному применению при определении прав собственности на землю, владения, пользования, при планировании использования и охраны земель, при изъятии, предоставлении земельных участков, учете и оценке земель, взимании платежей за землю.

Таким образом, можно с уверенностью говорить, что была определена система по государственной регистрации права землевладения и землепользования.
В соответствии со ст. 74 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее Закон) государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, проводившаяся в установленном порядке до вступления в силу настоящего Закона специально уполномоченным органом по земельным ресурсам и землеустройству, …, местными исполнительными и распорядительными органами в лице землеустроительных служб, организаций по регистрации и технической инвентаризации, является юридически действительной.
Таким образом, придав юридическую силу действовавшей ранее системе государственной регистрации, законодатель установил необходимый юридический факт, который освобождает землепользователя от необходимости повторной регистрации своего права, в том числе и от необходимости регистрации создания земельного участка, который уже существует и индивидуализирован в соответствующей земельнокадастровой книге.
Еще одним подтверждением данной точки зрения является нома, заложенная в Кодексе о земле 1999 года. В соответствии с ч. 4 ст. 30 Кодекса о земле 1999 года граждане Республики Беларусь, имеющие земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, предоставленные им до принятия настоящего Кодекса и не получившие документов, удостоверяющих их право на земельные участки, владеют и пользуются этими земельными участками до получения документов, удостоверяющих право на пользование, право на пожизненное наследуемое владение этими участками. То есть, все пользователи земельных участков, получившие их до 1999 года и не оформившие соответствующего государственного акта приравниваются по правовому статусу к лицам, имеющим государственный акт на то или иное ограниченное вещное право на земельный участок. Уместной в данном случае является и ссылка на норму ст. 67 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» в соответствии с которой нормативный правовой акт не имеет обратной силы, то есть не распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу, за исключением случаев, когда он смягчает или отменяет ответственность граждан или иным образом улучшает положение лиц, на которых распространяется действие нормативного правового акта, либо когда в самом нормативном правовом акте или в акте о введении его в действие прямо предусматривается, что он распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу.

Все сказанное позволяет сделать вывод о том, что существующее в настоящее время ограничение права собственности домовладельца, которое выражается в невозможности последнего распорядиться принадлежащим ему имуществом без обременительной и продолжительной во времени процедуры (повторной) регистрации земельного участка (регистрации создания земельного участка) необоснованно и не основывается на нормах действующего законодательства. В силу большой значимости и актуальности рассмотренной проблемы, прошу считать данную статью предложением для дискуссии с целью определения оптимального механизма регулирования рассматриваемых правоотношений.

 

Статья опубликована в газете Белорусский рынок № 17 за 2005 год

Вернуться к Статьям