Перевод жилых помещений в нежилые определен

21.10.2010


Одной из задач жилищного законодательства Республики Беларусь является формирование конкуренции работ и услуг на рынке жилья. Подобной задачи в отношении коммерческой недвижимости в нашем законодательстве нет. Тем не менее, на сегодняшний день существует иная норма статьи 8 Жилищного кодекса (далее – ЖК), которая устанавливает, что «Жилые помещения предназначаются для проживания граждан», а «Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается». Таким образом, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, приобретшие жилое помещение, жестко ограничивались в одном из правомочий собственника.

Краеугольным камнем для развития рынка недвижимости является обеспечение стабильности и ясности правового регулирования как на уровне государства в целом, так и в отдельных административно-территориальных единицах. Определенная часть участников рынка недвижимости негативно воспринимает законодательство в этой сфере. Они характеризуют ее как не вполне разработанную и противоречивую, или вовсе отрицают наличие таковой.

К счастью, ситуация меняется к лучшему. Так, 25 сентября 2009 года Президентом Республики Беларусь был подписан Указ N 479 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. N 152» (далее – Указ N 479).

Данный Указ является важным шагом, позволяющим собственникам недвижимости более полно распоряжаться принадлежащим имуществом, в частности сдавать его в аренду под размещение офиса или под производство работ и оказание услуг за оговоренными исключениями.

Нормы Указа N 479 позволяют переводить жилые помещения в нежилые без проверки их действительной приспособленности для проживания специальными комиссиями при исполкомах. Так, будет изменена процедура, установленная на сегодняшний день пунктом 17 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. N 152. Существующая процедура позволяет перевести в нежилое только помещение, которое непригодно для проживания. Такая пригодность либо непригодность оценивается постоянно действующими межведомственными комиссиями, образуемыми местными исполнительными или распорядительными органами в соответствии с порядком, предусмотренным Положением о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.09.1999 N 1392 «О порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания». Однако порядок перевода в нежилое помещение пригодного для проживания жилого помещения до принятия Указа N 479 отсутствовал, что никак не способствовало развитию определенного сегмента рынка недвижимости.

 Исключением, позволяющим использовать жилое помещение не по назначению, является получение согласования использования не по назначению одноквартирных блокированных жилых домов или их частей местными исполнительными и распорядительными органами в соответствии с процедурой, установленной п.18 вышеупомянутого Перечня. Кроме того, того существует также возможность размещения местонахождения частного предприятия в квартире его учредителя (не позволяющая однако осуществлять непосредственную деятельность в этом помещении: выполнять работы и оказывать услуги).

Более того, в случае нарушения нормы статьи 8 ЖК и использования не по назначению жилого помещения, лица привлекаются к административной ответственности согласно ст. 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях: штрафу в размере от десяти до тридцати базовых величин, а на юридическое лицо - от тридцати до пятидесяти базовых величин. Следует учесть, что кроме штрафа за нецелевое использование жилого помещения, существует штраф за нецелевое использование предоставленного земельного участка по части 3 статьи 15.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях в размере от двух до десяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от пяти до двадцати пяти базовых величин, а на юридическое лицо - от двадцати до ста базовых величин. Поэтому не следует забывать о том, что изменять назначение следует не только в отношении помещения, но и в отношении предоставленного земельного участка.

Зачастую при обращениях в многочисленные инстанции субъекты хозяйствования ссылались на ст. 272 Гражданского кодекса, устанавливающую, что «размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые, если иное не предусмотрено законодательными актами. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством» и просили разъяснить им процедуру перевода. И только пройдя несколько замкнутых кругов, понимали, что оказались в ловушке с приобретением жилого помещения и невозможности ни его законного использования, ни его перевода в нежилое.

Со вступлением в силу рассматриваемого Указа, положение дел меняется к механизму, более отвечающему существующим потребностям рынка. Так, подпункт 1.1. Указа N 479 устанавливает, что одноквартирный жилой дом либо жилые помещения в таком доме, жилые помещения в блокированном жилом доме, жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома могут быть переведены в нежилые по заявлению их собственников с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.

Решение о переводе в нежилое помещение будет приниматься бесплатно и, как правило, в пятнадцатидневный срок со дня предоставления необходимых документов. Перечень предоставляемых документов весьма просто будет собрать, поскольку он включает лишь следующие документы:

заявление;

технический паспорт и документ, подтверждающий право собственнос­ти на жилое поме­щение;

домовая книга (при ее наличии) – в случае перевода в нежилое одноквартирного, блокированного жилого дома;

письменное согласие всех собствен­ников жилого помещения, находящегося в общей собственности;

письменное согла­сие совершен­но­летних граждан, проживающих в жилом помещении, – если при переводе жилого помещения в не­жилое в одноквар­тирном жилом доме или квартире со­храняются иные жилые помещения;

письменное со­гла­сие третьих лиц – в случае, если право собственности на переводимое жилое поме­щение обременено правами третьих лиц.

Сравнительный анализ общей тенденции изменений в законодательстве Республики Беларусь позволяет сказать, что, хотя новая процедура не станет заявительной, но будет весьма близка к ней.

Ограничения на перевод жилых помещений в нежилые достаточно разумны и включают в себя запрет на размещение в помещениях, переведенных в соответствии с данным Указом в нежилые, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на показатели качества окружающей среды, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний, в том числе:

пунктов приема посуды, специализированных рыбных или овощных магазинов;

бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 килограммов белья в смену);

автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. метров, предназначенных для телефонизации жилых домов;

похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг;

дискотек;

физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв. метров.

Следует также отметить, что этот перечень запрещенных к размещению производств и объектов не будет относиться к одноквартирным жилым домам, что вполне логично, учитывая, что помещения, расположенные выше первого этажа многоквартирного жилого дома либо иные жилые помещения, не переведенные в нежилые будут продолжать использоваться по назначению для проживания граждан.

Единственной сложностью при переводе жилого помещения в нежилое может стать необходимость проведения реконструкции этого помещения. В таком случае  в решении соответствующего исполнительного и распорядительного органа о переводе жилого помещения в нежилое специально оговаривается обязанность собственника произвести такую реконструкцию, в рамках которой называются работы по:

 выносу общедомовых сетей водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и теплоснабжения;

установке приборов индивидуального учета расхода тепловой и электрической энергии, воды.

Представляют интерес нормы Указа N 479 в части реконструкции, поскольку реконструкция представляет собой совокупность работ и мероприятий, направленных на улучшение функционирования или использование по новому назначению капитального строения (здания, сооружения), вызывающих изменение строительного объема или общей площади капитального строения (здания, сооружения) либо мощности (вместимости, пропускной способности) или назначения (включая отдельные помещения) с изменением нормативных требований. То есть, сам перевод жилого помещения в нежилое и является реконструкцией.

Кроме того, Указ N 479 устанавливает и обратный механизм – процедуру перевода нежилых помещений (помещений, переведенных в нежилые в соответствии с Указом) в жилые. Такой перевод осуществляется по заявлению собственника об отмене решения о переводе в нежилое. После принятия исполкомом решения об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое, собственнику придется за свой счет в течение одного года привести данное помещение в состояние, соответствующее техническому паспорту этого помещения до проведения реконструкции (если реконструкция имела место), а также осуществить государственную регистрацию изменения назначения недвижимого имущества.

Принятие данного Указа нельзя не отпраздновать многочисленным субъектам хозяйствования, с нетерпением ожидавшим появления порядка перевода жилых помещений в нежилые. Отметим лишь, что им пришлось подождать три месяца до его вступления в силу и избавиться, наконец, от проверок и штрафов, продолжавшихся годами.

Указ N 479 был опубликован 30.09.2009, и вступил в 01.01.2010. Данный Указ применяется к отношениям, возникшим после его принятия, а к отношениям, возникшим до его принятия, применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после вступления его в силу.

 

 

 

Вернуться к Статьям