О некоторых вопросах создания и деятельности товариществ собственников (кондоминиумов)

10.02.2005


Калиновский Сергей Михайлович

Вопрос наиболее оптимального и рационального управления жилищным фондом всегда был актуальным. Процесс реформирования сложившейся системы управления жилищным фондом на современном этапе направлен на создание альтернативной системы управления, призванной снизить нагрузку на ЖЭСы и заинтересовать в прямом управлении принадлежащей им недвижимостью граждан. Другими словами, функция управления недвижимостью должна перейти от специально созданных государством для этих целей организаций к непосредственным собственникам, которые и должны обеспечивать управление, обслуживание и поддержание в надлежащем техническом состоянии жилого фонда. Во многих странах основной формой такой системы управления являются объединения граждан-собственников жилых (нежилых) помещений в домах (товарищества собственников, кондоминиумы).

В Республике Беларусь кондоминиум (от лат. con – вместе и dominium - владение) как форма хозяйствования, призванная решить многочисленные проблемы, существующие в жилищно-коммунальной сфере, и создать работающую альтернативу существующей системе управления жилищным фондом, появился относительно недавно, с принятием Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 «О совместном домовладении» (далее –  Закон). В соответствии со статьей 1 Закона совместное домовладение – это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.

Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения в соответствии со статьей 15 Закона может осуществляться одним из следующих способов:

непосредственным управлением;

управлением через товарищество собственников;

иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.

Насколько нам известно, с момента принятия Закона «О совместном домовладении» какого то значительного роста числа создаваемых товариществ не наблюдалось, что не позволяло в должной мере оценить эффективность данной системы управления жилищным фондом. Требовались реальные шаги по разрешению создавшейся ситуации и Совет Министров Республики Беларусь своим Постановлением от 17.01.2003 года № 45 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социального назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг» (далее – Постановлением СМ РБ   17.01.2003 года № 45) в целях повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения, защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе внедрения энергоэффективных технологий и новых форм организации обслуживания обязал районные, городские исполнительные комитеты определить для жилых домов, насчитывающих 70 и более процентов квартир, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, порядок управления недвижимым имуществом совместных домовладений и обеспечить создание товариществ собственников с завершением этой работы в 2004 году, а также запретить ввод в эксплуатацию и регистрацию жилых домов долевого строительства, реконструируемых и капитально ремонтируемых без создания товариществ собственников.

Все это сделало особо актуальным вопрос о процедуре создания товарищества собственников до ввода жилого дома в эксплуатацию, то есть фактически по Решению Застройщика, а также о необходимых для этого документах. И хотя Закон и иное законодательство (например, Декрет Президента Республики Беларусь от 16.03.1999 года № 11 (в редакции Декрета Президента Республики Беларусь от 12.11.2003 года № 22) «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» (далее – Декрет № 11) и  дает ответы на многие вопросы регистрации такого юридического лица – некоммерческой организации – многие положения остаются неясными.

Остановимся на вопросах создания товарищества собственников по решению Застройщика в строящемся доме до его ввода в эксплуатацию.

Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом и уставом товарищества. Товарищество собственников является некоммерческой организацией, то есть юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между своими участниками.

Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов, однако в случае создания товарищества собственников во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом – Застройщиком.

В соответствии со статьей 22 Закона для государственной регистрации товарищества собственников, создаваемого по решению Застройщика в регистрирующий орган представляются следующие документы:

заявление;

учредительный договор или решение застройщика о создании товарищества собственников;

устав товарищества собственников;

копия документа, разрешающего строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания;

копии правоустанавливающих документов либо документов, подтверждающих возникновение в будущем права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.

Как представляется, по поводу каждого из этих документов могут возникнуть те или иные вопросы, поэтому далее предлагается наше мнение по содержанию этих документов.

Заявление. Заявление подается от имени Застройщика и содержит данные о Застройщике и сведения о руководителе товарищества собственников, который будет выполнять свои функции до момента проведения первого общего собрания членов товарищества собственников. Это связано с тем, что в соответствии с действующим законодательством председатель товарищества может быть избран исключительно на общем собрании, которое и поручает ему выполнение функций, определенных уставом и законодательством. А необходимость первоначального назначения такого лица со стороны Застройщика обуславливается, прежде всего, потребностью индивидуализировать представителя вновь создаваемого юридического лица для взаимоотношений с регистрирующими органами. По нашему мнению, не имеет существенного значения, является ли данный представитель штатным работником Застройщика или он является сотрудником иного предприятия, которое оказывает те или иные услуги (например, юридические) Застройщику в рамках заключенного между ними договора.

Решение Застройщика о создании товарищества собственников. В Решении Застройщика указывается на основание принятия такого решения (Постановление СМ РБ от 17.01.2003 года        № 45, а также это может быть и конкретное Решение исполнительного комитета); утверждается устав товарищества собственников; назначается председатель товарищества собственников, который исполняет свои функции до момента проведения первого общего собрания членов товарищества собственников; устанавливается обязательность организации и проведения в порядке, предусмотренном законодательством, общего собрания членов товарищества собственников в течение, например, 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию.

Устав товарищества собственников (два экземпляра). Типовой Устав и Типовой учредительный договор о создании Товарищества собственников утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 года № 569. Устав утверждается Застройщиком. Следует отметить, что Застройщик не является учредителем товарищества собственников, так как не имеет никакого отношения к собственности на строящийся объект после его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации. Именно поэтому недопустимо указание Застройщика в уставе в качестве учредителя (участника), так как он не является им в классическом понимании, установленном в том числе и статьей 44 Гражданского кодекса: не имеет никаких обязательственных прав в отношении этого юридического лица либо вещных прав на его имущество. По нашему мнению в сложившейся ситуации наиболее правильным является указание в Уставе на то, что товарищество собственников создается Застройщиком в соответствии с Постановлением СМ РБ от 17.01.2003 года № 45. Приложение к Уставу – Реестр членов товарищества собственников – при государственной регистрации не составляется, в силу того, что членов товарищества как таковых до моменты ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации дома нет. Целесообразно включение в устав положения о том, что сведения о каждом члене товарищества собственников содержаться в Реестре членов товарищества собственников который является приложением к уставу товарищества и составляется на первом общем собрании членов товарищества собственников. Также недопустимо включение в Реестр членов товарищества собственников Застройщика, который хотя и принимает Решение о создании товарищества собственников, однако не имеет собственности в данном здании.

Копия документа, разрешающего строительство, реконструкцию или капитальный ремонт здания. Как правило таким документом является Решение исполнительного комитета о разрешении производства строительно-монтажных работ, реконструкции или капитального ремонта здания.

Копии документов, подтверждающих возникновение в будущем права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Такими документами могут быть заверенные Застройщиком копии договоров о долевом участии в строительстве объекта.

Однако Закон не содержит полного перечня документов, которые необходимо представить в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации товарищества собственников. Кроме документов указанных в Законе, с учетом специфики регистрации товарищества собственников на основании решения Застройщика и норм Декрета № 11 в регистрирующий орган должны быть представлены:

платежный документ об уплате суммы в 6 евро за государственную регистрацию (по курсу Национального банка Республики Беларусь на 1 число месяца в котором подаются документы);

справка о согласовании наименования товарищества собственников (согласовывается по правилам, установленным Постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 26.12.2002 года № 37 «О согласовании наименований коммерческих и некоммерческих организаций»). В соответствии с указанным Постановлением Застройщик, создающий товарищество собственников, а также лицо, действующее на основании доверенности, выданной от имени Застройщика, для согласования наименования должен обратиться в Министерство юстиции Республики Беларусь с заявлением установленного образца и представить следующие документы: копию квитанции о внесении платы, если плата установлена законодательством; копию доверенности, выданной от имени Застройщика; документ, подтверждающий право использования в наименовании юридического лица (полном или сокращенном) названия Республики Беларусь, - если оно используется в наименовании. Согласование производится управлением Единого государственного регистра юридических лиц Министерства юстиции Республики Беларусь путем проверки тождественности предложенного заявителем наименования (наименований) с наименованиями юридических лиц, внесенных в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, с ранее согласованными и зарезервированными наименованиями создаваемых юридических лиц, а также на предмет соответствия предложенных наименований требованиям законодательства;

нотариально засвидетельствованные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации в одном экземпляре, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица, являющегося Застройщиком и создающего товарищество собственников;

гарантийное письмо или другой документ, подтверждающие право на размещение товарищества собственников по месту нахождения (причем в данном случае место нахождения может размещаться в еще не принятом в эксплуатацию доме, однако это не должно служить отказом в признании данного адреса – местом нахождения товарищества собственников);

в силу того, что дом не принят в эксплуатацию, в регистрирующий орган необходимо представить справку о присвоении почтового адреса строящемуся объекту (ведь до приемки дома в эксплуатацию он имеет только строительный номер);

должна быть представлена и справка Застройщика о количестве заключенных договоров с физическими и/или юридическими лицами о долевом участии в строительстве объекта и о количестве квартир, которые будет переданы в коммунальную собственность в качестве усредненной нормы сноса (в городе Минске 6 % площади).

Решение о государственной регистрации товарищества собственников должно быть принято в срок не более 30 дней с даты подачи заявления с приложением необходимых документов. О принятом решении в пятидневный срок в письменной форме сообщается лицу, указанному в заявлении о регистрации.

После регистрации товариществу собственников необходимо совершить ряд действий, связанных с постановкой на учет в налоговых органах и органах фонда социальной защиты населения, органах статистики, зарегистрироваться в качестве страхователя в БРСУП «Белгосстрах», завести книгу учета проверок (ревизий), изготовить печать и открыть расчетный счет, а руководителю Товарищества собственников необходимо получить удостоверения руководителя некоммерческой организации.

Не следует также забывать и об обязательности проведения первого общего собрания членов товарищества собственников и составлении Реестра членов товарищества собственников. Здесь весьма важно учитывать тот факт, что в силу статьи 36 Конституции Республики Беларусь никто не может быть понужден к членству в каком-либо объединении. Для товарищества собственников данное положение устанавливает однозначный запрет на принудительное (либо без ведома) включение любого собственника в состав товарищества и в Реестр членов товарищества собственников. Однако такой сособственник обязан выполнять Решения товарищества собственников в части исполнения обязанностей по «несению необходимых расходов, связанных с управлением товариществом в целях его содержания и эксплуатации». Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией товарищества, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам – разрешаться в судебном порядке. Данное положение уже нашло свое закрепление в законодательстве Российской Федерации и Кыргызской Республики, где обязательность членства в товариществе не предусмотрена. Вместе с тем, для решения проблемы членства в товариществе собственников можно использовать гражданско-правовую обязанность лица выполнять свои договорные обязательства. Так, если в качестве существенного условия в договоре о долевом участии в строительстве объекта, для управления которым Застройщиком будет создано товарищество собственников, указано на то, что Участник (Инвестор) осуществляет долевое участие в строительстве именно объекта, где будет создано товарищество собственников, то после приобретения в собственность части этого объекта, Участник (Инвестор) становиться членом товарищества собственников.


 

Статья опубликована в журнале "Право Беларуси" № 20 (92) за 2004 год

 

Вернуться к Статьям