Новое в арендных правоотношениях в свете принятия Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 года № 498

01.09.2006


Калиновский Сергей Михайлович

Принятие Президентом Республики Беларусь Указа от 04.08.2006 года № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» не должно остаться без внимания многих субъектов хозяйствования, так как данный Указ напрямую затрагивает их интересы. Это обусловлено тем обстоятельством, что доля государственного имущества (недвижимости, оборудования, транспортных средств) используемого в предпринимательской деятельности, прежде всего в качестве арендуемого имущества, является преобладающей. Необходимо отметить, что некоторые положения Указа технически (прежде всего с целью систематизации законодательства) могли бы быть включены в уже изданные нормативные правовые акты.

Указ № 498 устанавливает круг субъектов, которые обязаны перечислять в республиканский бюджет 50 процентов средств, полученных от сдачи в аренду:
- республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, унитарные предприятия и учреждения, другие организации, которым переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в республиканской собственности;

- акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование.

То есть АО, в отличие от остальных поименованных субъектов, уплачивают 50 процентов средств, полученных от сдачи в аренду не только недвижимого, но и движимого имущества, переданного им в безвозмездное пользование. Установлено, что в республиканский бюджет не перечисляются средства, полученные от сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности и в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь, в оперативном управлении или хозяйственном ведении организаций, подчиненных этому Управлению, а также в оперативном управлении Национальной академии наук Беларуси. Данный список может быть расширен только на основании решения Президента Республики Беларусь. Указом № 498 утверждены:
1. Положение о порядке сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности (Положение № 1);

2. Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности (Положение № 2);

3. Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности (Положение № 3).

С учетом того, что Арендодателям производственных зданий, сооружений и помещений, оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности, дано указание в трехмесячный срок привести размеры арендной платы в соответствие с Указом № 498 важно правильно проанализировать экономические аспекты принятия Указа. Тем более, что Указ вступил в силу со дня его официального опубликования, а в соответствии с п. 2 ст. 392 Гражданского кодекса если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, в том числе и по ставкам арендной платы. Причем изменение ставок арендной платы будет производиться с момента вступления Указа в силу, то есть «задним числом».
Как указывает в своем Постановлении № 16 от 16 декабря 1999 года «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» Пленум Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь «Если сторонами соответствующие изменения в договор не будут внесены, то хозяйственный суд по иску заинтересованной стороны своим решением утверждает необходимые изменения в договор с момента вступления в силу акта законодательства, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора. При отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами, взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу». Положение № 1 определяет, что заключение договора аренды осуществляется по соглашению сторон или путем проведения аукциона (конкурса) по продаже права на заключение договоров аренды. Здесь же устанавливается условие сдачи в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений акционерными обществами: использование сдаваемого в аренду имущества арендатором на цели, на которые такие здания, сооружения и нежилые помещения были предоставлены обществам в безвозмездное пользование. Договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений подписывается сторонами в 5-дневный срок со дня получения арендодателем соответствующего письменного решения о сдаче их в аренду. Если же договор аренды заключался путем проведения аукциона, то он должен быть подписан сторонами в 5-дневный срок со дня завершения торгов и оформления протокола. Передача оформляется путем составления передаточного акта, в котором должны быть указаны: место и дата составления акта; регистрационный номер и дата подписания договора аренды; характеристика состояния передаваемых зданий, сооружений и нежилых помещений; сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей. Площадь сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений определяется по техническому паспорту.

Положение № 2 сохраняет установленную Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 года № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности» методологию расчета ставки арендной платы с использованием таких понятий, как коэффициент перевода, нормируемая, общая и арендуемая площадь, повышающие и понижающие коэффициенты. Положение устанавливает, что производственные здания, сооружения и помещения – здания, сооружения и помещения, предназначенные для размещения промышленных и сельскохозяйственных производств, эксплуатации технологического оборудования, складирования и хранения товароматериальных ценностей и не относящиеся к общественным, административным и переоборудованным производственным зданиям, сооружениям и помещениям, понятие которых дается в Указе № 495. В арендную плату включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, вносимых арендодателем в соответствии с законодательством. Уплата коммунальных и иных платежей производиться также по «классической схеме». Размер арендной платы при применении коэффициентов не должен быть ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых их арендодателем. Если при определении арендной платы с учетом всех коэффициентов размер ее оказался ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, арендная плата рассчитывается из суммы амортизационных отчислений, платежей за землю, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем, прибыли исходя из рентабельности до 20 процентов.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что Указ № 498 (в части Положений № 1 и2) должен применяться в совокупности с иными нормативными правовыми актами, в частности с Указом № 495. Весьма важным с практической точки зрения видится принятие Положения № 3, устанавливающего порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, в том числе воздушных судов, находящихся в республиканской собственности.
Указанное Положение приходит на смену Постановления Министерства экономики Республики Беларусь от 14.04.2005 № 71 (ред. от 31.01.2006) «Об утверждении инструкции о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республиканской собственности».
Нормы Положения № 3, в части определения размера арендной платы, не применяются при определении размеров арендной платы при сдаче в аренду железнодорожных транспортных средств, предназначенных для перевозки грузов и багажа, находящихся в республиканской собственности. Расчет их производится в порядке, определенном Советом Министров Республики Беларусь. В арендную плату от сдачи в аренду оборудования, транспортных средств включаются амортизационные отчисления, а также все виды налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем.
Расходы арендодателя по обслуживанию, энергообеспечению и другие расходы, связанные с работой арендуемого оборудования, не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат. Их оплата может производиться на основании договоров, отдельно заключаемых между арендодателем и арендатором. Указанные нормы не вносят изменения в существующий порядок, полностью соответствуют положениям Гражданского кодекса в части договоров аренды транспортного средства с экипажем (без экипажа). Кроме арендной платы, при сдаче в аренду транспортных средств с предоставлением арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации этих транспортных средств арендатор оплачивает арендодателю стоимость данных услуг. Их стоимость определяется арендодателем согласно законодательству о порядке формирования и применения цен и тарифов и отражается в договоре аренды.
Размер арендной платы от сдачи в аренду оборудования, транспортных средств не должен быть ниже суммы амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем. Если размер арендной платы от сдачи в аренду оборудования, транспортных средств не обеспечивает необходимую сумму амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, арендная плата рассчитывается из суммы амортизационных отчислений, оборотных налогов и налога на добавленную стоимость, прибыли исходя из рентабельности до 15 процентов.
При почасовой аренде оборудования, транспортных средств размер арендной платы рассчитывается за час исходя из размера арендной платы, определенного за месяц, деленного на расчетную среднемесячную норму рабочего времени (утверждается Минтруда) при 40-часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели. Можно только приветствовать законодательное закрепление положения о том, что в период действия договора аренды при изменении коэффициентов стоимости основных средств, сообщаемых Министерством статистики и анализа, и проведении переоценки основных средств размер арендной платы не пересматривается. Это позволит без опасений производить улучшения в арендуемые транспортные средства, в то время как ранее увеличение стоимости предмета договора аренды за счет переоценки с учетом ремонта автоматически влекло увеличение размера арендной платы. Весьма интересной выглядит и норма Положения № 3, в соответствии с которой при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств нерезидентам Республики Беларусь арендная плата определяется по соглашению сторон, но она не должна быть ниже арендной платы, установленной в соответствии с Положением № 3.

Вернуться к Статьям