Незамечаемые сокровища

20.05.2005


Калиновский Сергей Михайлович

Основные тенденции рынка коммерческой недвижимости можно охарактеризовать просто: поиск новых решений одной вечной проблемы. Проблемы, заключающейся в том, как обеспечить достойными предложениями объектов коммерческой недвижимости предпринимателей всех уровней с приемлемыми затратами для последних, но в тоже время и с прибылью для продавцов. В последнее время наблюдается рост предложений на продажу так называемой «незарегистрированной» коммерческой недвижимости – зданий и сооружений, которые эксплуатируются собственником по назначению, но на которые у собственника отсутствуют правоустанавливающие документы (регистрационное удостоверение), выдаваемые организациями по государственной регистрации. Как правило, такие объекты предлагаются к продаже предприятиями коммунальной формы собственности и сельскохозяйственными производственными кооперативами. Построены и введены в эксплуатацию они были достаточно давно, но вместе с тем имеют определенную рыночную ценность. Ценность эта заключается прежде всего в том, что их приобретение (причем по достаточно приемлемой стоимости) позволяет начать (в случае совпадения функционального назначения) производственную деятельность непосредственно после покупки, да и в случае необходимости перепрофилирования объекта, данная процедура существенно короче по времени, чем например, строительство нового объекта «с нуля». Попытаемся проанализировать с точки зрения покупателя (и в первую очередь его правовой безопасности) один из существующих механизмов, позволяющих приобрести указанные эксплуатируемые (но «бесправные») объекты в собственность.
Прежде всего необходимо отметить следующее. Как правило, продавцы таких объектов не имею квалифицированных специалистов, способных обеспечить подготовку необходимых документов со стороны продавца и одновременно испытывают потребность в денежных средствах, которые они хотят получить чуть ли не сразу.
Именно здесь покупателю в обязательном порядке необходимо проявить твердость и не бросаться сразу же заключать договор, который бы послужил основанием для перечисления денежных средств продавцу и приобретения права собственности. Обуславливается это тем, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) «в случаях, когда вновь созданное недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях – до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается». Данное правило однозначно ставить под запрет возможность непосредственного приобретения у продавца зданий (сооружений) в том виде как они существуют, тем более с указанием в договоре купли-продажи на то, что приобретается недвижимое имущество. Данная сделка считается ничтожной, как не соответствующая законодательству. Последствия ничтожной сделки в данном случае будут представлять собой возврат сторон в первоначальное положение: продавец получит назад здание (сооружение), а покупатель получает назад деньги (вопрос только в том, когда «вечный должник» – продавец эти деньги возвратит).
Приобретать же указанную «недвижимость» как строительные материалы тоже не имеет смысла, так как в последующем у нового собственника практически не будет реальной возможности получить документы, позволяющие ему зарегистрировать указанный объект как недвижимое имущество. Ведь документы о выделении земельного участка, разрешении строительства, вводе объекта в эксплуатацию уже были оформлены на имя продавца (или даже его правопредшественника) и переоформлению на данной стадии не подлежат.
Из всего сказанного можно сделать один вывод – следует убедить продавца в необходимости подготовить все предусмотренные законодательством документы и провести государственную регистрацию создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений), а уже после этого совершить сделку купли-продажи. Покупатель, для большей аргументированности своих доводов может предложить продавцу заключить предварительный договор, в котором оговорить предшествующие заключению сделки действия сторон и предусмотреть возможность оплаты покупателем за продавца (как правило это будет происходить по договору перевода долга), в счет покупной цены продаваемых объектов, расходов связанных с государственной регистрацией объекта как недвижимого имущества. Урегулировав взаимоотношения на предварительном этапе стороны, прежде всего продавец (покупатель может предложить ему для помощи своего специалиста) приступают к сбору документов. Речь в первую очередь должна идти о земельном участке, на котором расположен объект. Если у собственника-продавца имеется государственный акт на земельный участок (любой даты выдачи) на котором расположен объект, то остается только осуществить регистрацию создания этого земельного участка. Если же государственный акт на земельный участок, на котором располагается объект сделки, у продавца отсутствует, то тогда необходимо обратиться в соответствующий исполнительный комитет (сельский совет) с ходатайством о предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания указанного объекта после его государственной регистрации как недвижимого имущества. Покупателю здесь необходимо обратить внимание на то, что тот же самый земельный участок (по размерам) скорее всего перейдет к нему в пользования без изменения целевого назначения после совершения сделки. В последующем получить больший по площади земельный участок практически невозможно без осуществления действий, предписанных Указом Президента Республики Беларусь от 06.08.2002 года № 422 «Об утверждении положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков».
Параллельно с осуществлением действий по получению решения исполнительного комитета (сельского совета) о предоставлении земельного участка необходимо обратиться в соответствующее территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с просьбой о проведении технической инвентаризации объекта и изготовления технического паспорта на него. Для государственной регистрации создания эксплуатируемого строения требуется представить акт ввода объекта в эксплуатацию (который как правило отсутствует) или решение соответствующего исполнительного комитета о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной Правительством Республики Беларусь. Следует отметить, что порядок подготовки указанного решения урегулирован только для города Минска. Так, в соответствии с Решением Минского городского исполнительного комитета от 15 октября 2004 г. № 2150 «Об утверждении инструкции о порядке рассмотрения вопросов о возможности использования эксплуатируемого капитального строения (здания, сооружения) по назначению» для рассмотрения вопроса о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению юридическое либо физическое лицо, в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении которого находится эксплуатируемое капитальное строение, направляет заявление в администрацию района г. Минска. При этом к заявлению прилагаются: справка заявителя об отсутствии акта приемки эксплуатируемого капитального строения; документы, подтверждающие регистрацию в установленном порядке создания земельного участка, на котором расположено эксплуатируемое капитальное строение; подлинник и копия без нотариального засвидетельствования технического паспорта на эксплуатируемое капитальное строение, выданного в установленном порядке; заключение о возможности либо невозможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению, выданное в установленном порядке организацией, имеющей соответствующее специальное разрешение (лицензию) на выполнение работ и услуг по обследованию технического состояния зданий и сооружений (строительных конструкций и инженерных систем); заключение (технические условия) органов государственного пожарного надзора Минского городского управления Министерства по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь.

Получение необходимых для принятия решения документов занимает достаточно много времени и их предварительная подготовка должна осуществляться параллельно с решением вопроса о земле и техническом паспорте. Стоит также отметить, что в других административно-территориальных единицах процедура получения указанного решения исполкома чуть менее продолжительная по времени и позволяет получить решение без наличия акта на землю. Однако, в силу того, что единого перечня необходимых документов там не установлено, может быть и противоположная ситуация, характеризующаяся значительной потерей времени. Получение указанных трех ключевых документов: техпаспорта, государственного акта на земельный участок, решения исполкома о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению – обязательный этап, позволяющий в последующем гарантировать осуществление государственной регистрации создания недвижимого имущества и законности последующей сделки купли-продажи. Государственная регистрация эксплуатируемых капитальных строений осуществляется регистраторами соответствующих территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения эксплуатируемых капитальных строений и изолированных помещений. Удостоверение произведенной государственной регистрации создания эксплуатируемого капитального строения производится путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.

Все вышесказанное позволяет сделать один логичный вывод, эксплуатируемые незарегистрированные объекты недвижимости являются достаточно привлекательным объектом для инвестиций, как в силу своей цены и ликвидности, так и в силу наличия достаточно детально проработанного механизма их реализации.

 

Статья опубликована в газете "Белорусский рынок" № 16 за 2005 год

Вернуться к Статьям