Что нам стоит дом построить: плюсы и минусы нового порядка долевого строительства жилых домов

05.08.2006


Калиновский Сергей Михайлович

Проблемы, возникающие в сфере строительства, уже не первый год у всех на слуху. И дело здесь не столько в постоянном росте цен, сколько в отсутствии четко отработанного механизма взаимодействия и взаимоконтроля всех участников строительства (застройщиков, подрядчиков, дольщиков). Неразбериха на рынке строительства жилья приводила к тому, что каждый застройщик стремился в первую очередь максимально обезопасить свой коммерческий риск, переложив его на плечи, прежде всего дольщиков. Срывы нормативного срока строительства, выставление дополнительных счетов дольщикам, отказывавшимся их оплачивать, патовая ситуация длительных судебных разбирательств, когда дом стоял недостроенным не один год – типичные картины нынешнего ранка долевого строительства жилья.

В целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов Президентом Республики Беларусь принят Указ от 15 июня 2006 г. № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее Указ), который урегулировал многие спорные вопросы, возникающие при долевом строительстве жилых домов, утвердил Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, а также форму типового договора создания объекта долевого строительства.
Следует отметить, что в силу верховенства Указа по сравнению с такими нормативными правовыми актами, как законы, кодексы, постановления Совета Министров Республики Беларусь и квалификации упомянутого типового договора как публичного договора, обязательного для применения при взаимодействии застройщика и любого дольщика, установлена четкая процедура взаимодействия сторон при строительстве жилых домов, урегулированная одним нормативным правовым актом (а в последующем и небольшим количеством принятых в развитие Указа постановлений правительства).
Начнем с того, что в соответствии с Указом, по договору одна сторона – застройщик – принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в определенный договором срок обеспечить строительство жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижимости (далее – иные объекты недвижимости), по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона – дольщик – обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, установленном договором
Указом определен субъектный состав участников долевого строительства. Дольщик – гражданин, достигший восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего – в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком. Застройщик – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, и заключившие (намеревающиеся заключить) договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками.
Обращает на себя внимание факт ограничения дееспособности граждан, не достигших 18 летнего возраста (и не признанных полностью дееспособными) в части их возможности выступать стороной в договоре создания объекта долевого строительства. Этот вопрос представляется тем более актуальным, что указанное ограничение фактически запрещает и уступку дольщиком требований либо перевод долга на нового дольщика – гражданина, не достигшего 18 летнего возраста. То есть делает невозможным строительство дольщиком квартиры (как это достаточно распространено) на имя своего ребенка.
Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее ГК) устанавливается порядок совершения сделок несовершеннолетними, не достигшими 14 летнего возраста, и несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. По общему правилу, в первом случае сделку от имени несовершеннолетнего совершают его законные представители, а во втором – сделка совершается самим несовершеннолетним с согласия его законных представителей. Ст. 21 ГК устанавливает, что никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе как в случаях и порядке, установленных законом. Таким образом, Указом фактически вводится новое правило ограничения дееспособности, что вряд ли следует признать обоснованным, в том числе и применительно к анализируемому вопросу. Не совсем верной представляется формулировка Указа о том, что при строительстве многоквартирного жилого дома не менее пятидесяти процентов дольщиков должны быть физическими лицами. Гораздо более правильным являлось бы указание на то, что за счет средств физических лиц должно обеспечиваться строительство не менее пятидесяти процентов квартир (площади) жилого дома. Именно такая формулировка позволила бы достигнуть цели, которую преследовал законодатель – сделать возможность участия физических лиц в долевом строительстве максимально доступной для всех и для каждого. А так, возможна ситуация, когда в сто квартирном жилом доме одно физическое лицо строит 1 квартиру и одно юридическое лицо строит 99 квартир на вполне законных основаниях.
Несомненной заслугой Указа является определение момента, с которого застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом указанный момент определен получение застройщиком ряда документов: документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения долевого строительства;
проектной документации, в том числе сметной, с расчетом стоимости каждого типа жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, прошедшей государственную, государственную экологическую экспертизы в государственных органах, определенных законодательными актами, и утвержденной в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
договора обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства; договора строительного подряда на строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости (если строительство не ведется застройщиком собственными силами); разрешений на производство строительно-монтажных работ для строительства многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости; документов, подтверждающих опубликование проектной декларации в соответствии с Указом.

Еще одним условием для возникновения возможности привлечения застройщиком денежных средств дольщиков является отсутствие у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды. Представляется, что заключение договоров о создании объектов долевого строительства без соблюдения указанных условий будет влечь их ничтожность, как сделок, совершение которых запрещено законодательством (ст. 170 ГК). Аналогичные последствия повлечет и заключение договоров о создании объектов долевого строительства после образования задолженности у застройщика, ранее такой задолженности не имевшего. Полагаем, что в данном вопросе более рациональным был бы подход не по установлению абсолютного запрета застройщику привлекать средства новых дольщиков при возникновении задолженности, а по установлению норматива задолженности (например в процентном отношении от сметной стоимости объекта строительства) при соблюдении которого застройщик сохранял бы право на привлечение денежных средств новых дольщиков. Это позволило бы исключить например такую ситуацию, как затягивание застройщиком строительства в силу отсутствии денежных средств, наличием небольшой задолженности (например по подоходному налогу) и невозможностью привлечь новых дольщиков, за счет средств которых обеспечить продолжение строительства (оставаясь при этом, в силу личной проблемы застройщика, должником по подоходному налогу). Следует констатировать, что с учетом того, какие значительные финансовые ресурсы необходимо потратить застройщику при получении всех вышеуказанных документов, после вступления в силу Указа не каждый застройщик сможет за счет собственных финансовых ресурсов собрать всю необходимую документацию. Здесь на повестке дня появляется вопрос о сотрудничестве застройщиков с банками в плане получения кредитов для финансирования работ по созданию (получению) необходимых документов. И здесь можно предположить негативную реакцию на такое кредитование со стороны банков в силу того, что фактически кредит привлекается для реализации рискового проекта с негарантированным достижением конечного результата через длительный промежуток времени (на сбор всех документов уходит от полугода до полутора лет). Как результат можно прогнозировать уход многих небольших компаний-застройщиков с рынка долевого строительства жилых домов. Ну а желающие выжить будут разрабатывать «серые» схемы работы, включающие сюда заключение с потенциальными дольщиками, например, договоров займа и предварительных договоров, что может привести к негативным последствиям для дольщиков.
Утвержденные Указом Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства достаточно полно регулируют все стороны взаимоотношений застройщика и дольщика, права и обязанности сторон долевого строительства, их ответственность. Вместе с тем, возникает ряд вопросов, без ответов на которые со стороны уполномоченных государственных органов, достижение целей, ради которых принимался Указ, представляется затруднительным.

Вопрос 1. Имеет ли право застройщик отказать дольщику в заключении договора в силу явной неплатежеспособности дольщика? И имеет ли право застройщик требовать от дольщика, с которым он обязан заключить договор, документы, подтверждающие его платежеспособность? Ведь отнесение Указом договора к разряду публичных отнюдь не бесспорно. ГК относит к публичным такие договоры, как розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание, имеющие совершенно иную правовую природу и не являющиеся столь сложными по сравнению с договором о создании объекта долевого строительства. А теперь, возможна ситуация появление нового бизнеса: заключение крайне необеспеченными гражданами договоров долевого участия (отказать которым застройщик теоретически не имеет право) и последующая «уступка» дольщиками своих прав «опоздавшим» но вполне платежеспособным гражданам с получением неафишируемых сумм «в конвертах».

Вопрос 2. Будет ли достаточным указание на то, что застройщик обязан разместить проектную декларацию с информацией о себе и о проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, в которой будет находиться объект долевого строительства? Ведь возможно «недобросовестное» размещение застройщиком проектной декларации в малочитаемых газетах с целью последующего заключения договора с нужными людьми.

Вопрос 3. Почему договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком только в нотариальной форме? Куда включать стоимость нотариального удостоверения? Подлежат ли договоры создания объекта долевого строительства государственной регистрации? Последний вопрос особенно актуален, так как в силу п. 3 ст. 9 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Среди специалистов рынка недвижимости до сих пор нет единого ответа на последний вопрос и с целью предотвращения возможности нарушения прав участников долевого строительства хотелось бы, чтобы комплексный нормативны акт, коим является Указ, разрешил также и эту коллизию.

Вопрос 4. Зачем вводиться запрет на обременение юридическими лицами построенных квартир залогом в течение трех лет с момента строительства? Логика введения запрета на продажу понятна. Но в отношении кредитных договоров со сроком погашения более трех лет, построенные квартиры как предмет залога, представляются весьма ликвидным и привлекательным для банков имуществом и вводить такое ограничение вряд ли оправданно.
Вопрос 5. Как соотнести обязанность застройщика уменьшить цену договора при снижении стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ, услуг с таким понятием как экономия подрядчика? Ведь в соответствии с п. 1 ст. 664 ГК в случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены (составлении сметы), подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором (сметой), если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.

Правила вводят и ряд прогрессивных положений, таких как:
- установление максимального срока ввода жилого дома в эксплуатацию в три года с момента заключения договора с дольщиком (при этом, полагаем, указанный срок начинает исчисляться с момента заключения договора с первым дольщиком);
- указание на то, что срок договора, при отсутствии согласия в позициях сторон, может быть продлен только в суде, равно как и указание на то, что расторжение договора в одностороннем порядке возможно только на основании решения суда;
- указание на то, что существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.

Исключительно со знаком плюс можно оценить норму Указа, в соответствии с которой защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу. Граждане и организации освобождаются от уплаты государственной пошлины с исковых заявлений, заявлений и жалоб, подаваемых в суды и органы прокуратуры в связи с заключением, исполнением или прекращением договоров создания объектов долевого строительства. Эти правила в максимальной степени гарантируют, прежде всего дольщикам, возможность судебной защиты своих прав, в отличие от теперешней ситуации, когда многие лишены возможности обратиться в суд, как последнюю инстанцию, из-за отсутствия денежных средств на уплату госпошлины (достигавшей, как правило больших размеров).

Указ определяет размеры законной неустойки, которая подлежит уплате при ненадлежащем исполнении участниками долевого строительства своих обязательств.
Так, в случае нарушения установленного договором создания объекта долевого строительства срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,01 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей) или 0,001 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки, перечисление платежей за которые осуществляется банком.
Застройщик же в случае нарушения по его вине срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, возмещает дольщику убытки и уплачивает ему неустойку (пеню) в размере 0,001 процента от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен Президентом Республики Беларусь или договором. Обращает на себя внимание низкий размер неустойки за нарушение своих обязательств дольщиком, составляющий от 0.36 % до 3.6 % годовых и не подлежащий изменению в силу императивной нормы Указа. Столь низкий процент, значительно (а в первом случае, на порядок) не «дотягивающий» даже до ставки рефинансирования никак не будет способствовать реализации такой функции неустойки, как компенсационная и более того, никак не будет способствовать повышению дисциплинированности дольщиков в части надлежащего исполнения обязательств по оплате строительства.

В заключении хотелось бы отметить, что Указ вступает в силу с 01 июля 2006 года и не имеет обратной силы, то есть не распространяется на договоры о долевом строительстве, заключенные до вступления в силу Указа. Данные договоры действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями Указа.

Статья опубликована в журнале Директор № 7 за июль 2006 года

Вернуться к Статьям