Интересы собственника здания при застройке квартала были защищены

 

В соответствии с заключенным в 2000 году договором купли-продажи наш Клиент приобрел путем прямой покупки у Мингорисполкома отдельно стоящее здание. В момент покупки данное здание находилось в аварийном состоянии. В пункте 2.2.9. Договора установлено, что «В случае необходимости Покупатель обязан по первому требованию Мингорисполкома в трехмесячный срок снести Объект за счет собственных средств без предоставления каких-либо компенсаций». При этом устно было обещано, что отчуждаемое здание хоть и находится в красных линиях, однако снос его будет производиться при строительстве 3-й ветки Минского метрополитена, строительство которого начнется не ранее 2030 г. Таким образом, было указано, что срок службы здания будет составлять 25-30 лет. Исходя из этой информации, нашим Клиентом было принято решение о покупке и дальнейшей реконструкции здания. Был произведен капитальный ремонт здания, облагорожена прилегающая территория, подведены коммуникации, что заняло 2 года. В начале 2009 года в адрес Клиента поступило письмо от Минского городского исполнительного комитета с предложением выполнить принятые на себя обязательства в части сноса здания за счет собственных средств.
Проанализировав договор купли-продажи объекта государственной собственности, нами были сделаны следующее выводы.
Договор действительно содержит обязательство покупателя по сносу здания за свой счет. Важно подчеркнуть, что условие о сносе здания за свой счет является существенным условием договора купли-продажи и включалось туда, в том числе, и в соответствии с решением Мингорисполкома.
В соответствии со ст. 290, 291 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В соответствии с п. 2 ст. 392 Гражданского кодекса Республики Беларусь если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» от 05.07.2004 года устанавливает закрытый перечень оснований для принятия решения  (ст. 63) по сносу, который не подлежит расширительному толкованию.
В соответствии со ст. 63 указанного Закона местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства:
возведен на земельном участке, самовольно занятом застройщиком;
возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ;
возведен с существенными отступлениями от проектной документации на строительство;
не соответствует утвержденной градостроительной документации;
имеет дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции, или не соответствует требованиям экологической безопасности.
Демонтаж или снос здания, сооружения осуществляются собственником (владельцем) либо за его счет другими лицами, за исключением случаев, когда объект строительства не соответствует требованиям вновь разработанной и утвержденной градостроительной документации.
В случае несоответствия здания, сооружения вновь разработанной и утвержденной градостроительной документации допускаются демонтаж или снос здания, сооружения, если имеется возможность удовлетворить одно из следующих требований собственника (владельца):
предоставить собственнику (владельцу) равноценный объект строительства на правах собственности (владения);
возместить стоимость объекта строительства в ценах, действующих на дату принятия решения о демонтаже или сносе;
перенести эксплуатируемый объект строительства на новое место.
Таким образом, нами было сделано предположение, что дальнейшее развитие ситуации и выплаты или невыплата компенсации будет обусловлено тем основанием, которое исполком положит в основу своего решения о необходимости сноса.
Если этим основанием будет несоответствие требованиям вновь разработанной градостроительной документации – то компенсация, со стороны исполкома должна быть произведена. Если же будет иное основания, из указанных в ст. 63 – то оснований для выплаты компенсации не будет.
По результатам проведения переговоров пункт договора о сносе здания за счет покупателя был исключен.

 


Вернуться к Результатам